Eine neue Genossenschaft zum Schutz Berliner Mieter*innen

Am Berliner Immobilienmarkt häufen sich seit der Novellierung des Vorkaufsrechtes die Fälle derart — 1.174 seit 2015 —, dass trotz positiver Effekte die betroffenen Häuser immer genauer auf wirtschaftliche Tragfähigkeit geprüft werden müssen. Die Kosten aller durch ausgeübte Vorkaufsrechte erworbenen Immobilien belaufen sich bis heute auf ca. 213,6 Mio. €. Dass Investor*innen dabei oft überhöhte Preise zahlen, spricht deutlich für bereits eingepreiste Spekulation.

Die städtischen Wohnungsbaugesellschaften sind häufig nur noch bei Gewährung hoher Kaufzuschüsse aus dem Fonds des Landes Berlin (SIWANA) dazu bereit, die Häuser zu übernehmen. Entfallen sie als Dritterwerber*innen, so entfällt auch das Vorkaufsrecht als Druckmittel zur Unterzeichnung von Abwendungsvereinbarungen durch privatwirtschaftliche Käufer*innen. Dadurch gelangen immer mehr Häuser in den Besitz aggressiver Investor*innen, die oft zu harten Mieterhöhungen, Umwandlung in Eigentumswohnungen und Entmietungen bereit sind. Infolgedessen verändern sich die Bewohner*innenstrukturen und damit der vielfältige Charakter der Berliner Kieze rasant. Die Bezirksverwaltungen können ihren Auftrag zum Milieuschutz in sozialen Erhaltungsgebieten kaum noch erfüllen.

Größtes Problem: Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen

Auch in Milieuschutzgebieten ist die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen gemäß der sogenannten Sieben-Jahres-Regel im Baugesetzbuch (172 BauGB, Absatz (4) Punkt 6) möglich. Die Regel besagt zwar, dass nach Umwandlung sieben Jahre lang nur an die Mieter*innen verkauft werden darf, die Preise werden dabei jedoch nicht reguliert. Nachdem sieben Jahre abgelaufen sind, kann die übliche Vermarktung beginnen. Eigentümer*innen nutzen diese Regel immer öfter. Es steht zu befürchten, dass bei zunehmender Mietenregulierung die Sieben-Jahres-Regel noch häufiger Anwendung findet und damit Verdrängung durch Abverkauf, Eigenbedarfskündigung und Zwangsräumung zur Regel wird. Das Vorkaufsrecht ist aktuell das einzige staatliche Instrument, um diese Verwertungskette zu durchbrechen.

DIESE eG als mögliche Lösung

Um die Bewohner*innen solcher Häuser zu schützen, wurde die DIESE eG von betroffenen Mieter*innen und Unterstützer*innen aus anderen Initiativen gegründet. Sie soll und wird Immobilien nur dann erwerben, wenn

  • kein kommunales Unternehmen zum Dritterwerb bereit ist,
  • keine anderen geeigneten Drittkäufer*innen gefunden werden konnten und
  • die Käufer*innen nicht bereit sind, eine Abwendungsvereinbarung zum Schutz der Mieter*innen zu unterschreiben.

Der Erwerb von Häusern durch die DIESE eG setzt weiterhin voraus, dass

  • die Mieter*innen gewillt sind, sich über Genossenschaftsanteile am Kauf zu beteiligen,
  • der Erwerb bei sparsamster Hausbewirtschaftung und Einsatz aller relevanten Förder- und Finanzierungsinstrumente finanziell darstellbar ist,
  • sich die Genossenschaft vertraglich dazu verpflichtet, die Vorgaben der Mietpreisbremse und des Mietendeckels einzuhalten und auf kostenintensive bauliche Maßnahmen (z.B. Anbau von Balkone oder Aufzügen) zu verzichten
  • für Flächen zwischen 25 % und 50 % mit dem Land Berlin eine Belegungsbindung für Mieter*innen mit Wohnberechtigungsschein (WBS) vereinbart wird.

Beispiele von Mieter*innengemeinschaften, die dank Stiftungen oder anderen Finanzierungsquellen ihr eigenes Haus erwarben, haben die Motivation der Berliner Mieter*innen, neue Wege zur Sicherung ihres Wohnraumes zu gehen, deutlich erhöht.

Die Vorteile der DIESE eG für die Stadt Berlin

In einem stark angespannten Wohnungsmarkt, auf dem Mieter*innen nicht selten 50 % ihres Einkommens für ihre Wohnung aufwenden müssen, ist die DIESE eG ein klares Signal zivilgesellschaftlicher Initiative gegen „Turbo-Gentrifizierung“ und damit auch gegen wachsenden Unmut und partielle Politikverdrossenheit der Bevölkerung. Unser Ansatz stellt in mehrfacher Hinsicht einen Gewinn für die Stadt dar. Unterstützt werden:

  • die Sicherung bestehender und zukünftiger Bewohner*innenstrukturen durch die Umwandlung von privatem in gemeinschaftliches Eigentum,
  • die Stärkung des Milieuschutzes, der sich anderenfalls durch die Anwendung von Bundesgesetzen de facto umgehen lässt,
  • der Kauf von kleineren Wohnhäusern, deren Erwerb städtische Wohnungsbaugesellschaften häufig für wirtschaftlich nicht tragbar halten
  • die Kommunalisierung ohne Enteignung durch die Überführung von Wohnhäusern in eine dem kommunalem Eigentum ähnliche Form zu — für das Land Berlin — geringeren Kosten. Die Debatte über Verstaatlichung ist durch DIESE eG um einen neuen Weg erweitert.

Für die Mieter*innen der sich im Vorkauf befindenden Wohnhäuser bietet der Weg, den die DIESE eG beschreiten will, ebenfalls eine Reihe erheblicher Vorteile. Er führt zur:

  • Stärkung der Hausgemeinschaften und des nachbarschaftlichen Engagements der Bewohner*innen
  • Erhöhung der Mitbestimmung, da die Mieter*innen durch eine Beteiligung am Hauskauf zu gemeinsamen Eigentümer*innen der Genossenschaft werden und die Entwicklung ihrer Häuser mitgestalten können.
  • Vermögensbildung für finanzschwache Mieter*innen über bereits existierende Förderprogramme zum Erwerb von Genossenschaftsanteilen von Bund und Land, die auch im Rahmen des DIESE-eG-Modells zum Tragen kommen.
  • Sicherheit, dauerhaft in ihrem Haus wohnen zu können — ein Umzug bedeutet derzeit fast immer eine starke Beeinträchtigung der Lebensqualität, besonders für Rentner*innen und wachsende Familien, während die DIESE eG Neuvermietungen nicht zu Mietpreissteigerungen nutzen wird.

Einen Vorteil für die Stadt und Mieter*innen zugleich bietet die Genossenschaftsstruktur selbst: Sie garantiert, dass die Häuser permanent im gemeinschaftlichen Besitz der DIESE eG bleiben und selbst im äußerst unwahrscheinlichen Fall von Notverkäufen durch im Grundbuch vermerkte Vorkaufsrechte für das Land Berlin gesichert werden.

Finanzierungsmodell von DIESE eG

Die neu gegründete Genossenschaft stand vor der Herausforderung, in einem stark erhitzten Immobilienmarkt mit überhöhten Preisen ein wirtschaftlich tragbares Modell zu entwickeln. Dafür hat sie alle bestehenden Möglichkeiten geprüft und nutzt Potentiale, die bisher wenig zum Einsatz kamen.

Die Finanzierung besteht aus fünf Säulen. Sie nutzt öffentliche wie private Mittel, um bei geringem Eigenkapital die rechnerisch notwendigen Mieterhöhungen sozial verträglich und je nach Einkommenslage differenziert zu gestalten. Eingerechnet sind dabei die notwendigen Sanierungen und Instandhaltungskosten.

  • Säule 1 – Eigenkapital der Genoss*innen, 12 bis 15 %: Durch die Zeichnung von Genossenschaftsanteilen à 500 € pro Quadratmeter erwerben die bisherigen Mieter*innen ein lebenslanges Wohn- und Mitbestimmungsrecht in der Genossenschaft.
  • Säule 2 – Öffentlicher Zuschuss des Landes Berlin, 10 %: Aus den Mitteln des Landes Berlin für Vorkaufsfälle wird ein Zuschuss in Höhe von 10 % des Kaufpreises gewährt.
  • Säule 3 – Öffentliches Darlehen Land Berlin, ca. 35 bis 60 %: Aus dem Ende 2018 beschlossenen Projektaufruf zur Förderung von Genossenschaften bei Neubau und Bestandserwerb wird ein zinsloses Darlehen mit niedriger Tilgung (1 %) und geringen Verwaltungskosten (0,3 bis 0,6 %) über die Investitionsbank des Landes Berlin (IBB) bereit gestellt.
  • Säule 4 – Bankdarlehen, ca. 20 bis 50 %:  Je nach Höhe des Kaufpreises und des bestehenden Mietniveaus wird die verbleibende Finanzierung über ein klassisches Bankdarlehen mit langer Laufzeit (30 Jahre) und geringem Zinssatz (aktuell ca. 1,9 %) zur Verfügung gestellt.
  • Säule 5 – Nachbarschaftsfonds, ca. 0 bis 5 %: Bei der DIESE eG können Mitglieder der Genossenschaft — z.B. aus dem Freundeskreis, aus dem nachbarschaftlichen Umfeld oder aus dem weiterem Unterstützer*innenkreis — Beträge ab 100 € zinslos anlegen.

Alle Finanzierungsbausteine zielen darauf ab, die Belastung (ca. 85 %) der Netto-Kalt-Mieten durch Kapitaldienste trotz der eigentlich unwirtschaftlich hohen Kaufpreise möglich zu machen. Außerdem nimmt die DIESE eG zur Erfüllung ihrer herausfordernden Aufgabe in Kauf, dass auch nach 30 Jahren noch nicht alle (ca. 85 %) Schulden aus dem Ankauf getilgt sind. Auch das unterscheidet sie von den Möglichkeiten der meisten Wohnungsbaugesellschaften.

Notwendige Mietererhöhungen verträglich gestalten und sozial differenzieren

Durch den geringen Anteil an Eigenkapital von DIESE eG sind Mieterhöhungen unumgänglich. Doch verschiedene Finanzierungsquellen ermöglichen es, diese umsichtig und präzise auf die Einkommenssituation der Mieter*innenanzupassen.

Aufgrund des Mietendeckels geht die DIESE eG aktuell für die ersten fünf Jahre zunächst davon aus, keine Erhöhungen vorzunehmen. Besitzer*innen eines Wohnberechtigungscheines (WBS) sind ohnehin generell in den ersten 5 Jahren von Mieterhöhungen befreit, danach betragen sie lediglich maximal 2 % pro Jahr. Über einen Zeitraum von 10 Jahren erhöhen sich die WBS-Mieten nur um ca. 10 %, wenn aus 6,50 € pro Quadratmetern 7,18 € werden. Zulässig sind aktuell aber 10 % schon in 2 Jahren. Insofern bremst die DIESE eG den Anstieg der Mieten für WBS-Wohnungen aktiv mit ab.

Für Wohnungen, die keiner Sozialbindung unterliegen, wird bei Neuvergabe nicht die maximal erlaubte Erhöhung der bisherigen Miete (bis zu 10 %) angestrebt, sondern die durchschnittliche Miethöhe über den angepeilten Finanzierungszeitraum (30 Jahre) als Anfangswert gesetzt. Somit stellt sich die DIESE aktiv gegen den akuten Anstieg des Mietspiegels.

Grundsätzlich ist es der Ansatz der DIESE eG, den Quadratmeterpreis über 30 Jahre anzugleichen. Damit soll über die Zeit eine faire Miete für alle Wohnungen im Haus sichergestellt werden. Pro Haus ist ein Zielwert in 30 Jahren festgesetzt, der sich an der Wirtschaftlichkeit orientiert. Diese im DIESE-eG-Modell erst nach drei Jahrzehnten zu erreichenden Werte liegen im Rahmen dessen, was von privaten Vermieter*innen in vergleichbaren Lagen nach Modernisierungen bereits heute aufgerufen wird. Für den geförderten Bereich sind dies im 30. Jahr ca. 10,88 €, was im Schnitt über 30 Jahre einer Netto-Kalt-Miete von 8,25 € entspricht.

Folglich liegt der 30-jährige Durchschnitt über alle Wohnflächen noch unter 10 € pro Quadratmeter und erfüllt damit zwei wichtige Funktionen: Er dämpft langfristig den Anstieg der Mieten und erlaubt trotzdem die Bedienung des hohen Kapitaldienstes.

Dabei entsteht — unter Berücksichtigung des Mietendeckels — bei den aktuellen Häusern bzgl. der Mieterhöhungen derzeit ein Durchschnittswert für den Anstieg der Mieten pro Jahr von 1,7 % für die ersten 10, und von 2,9 % über die gesamten 30 Jahre. Die Steigerungen sind prozentual linear berechnet. Somit ergibt sich absolut betrachtet am Anfang eine geringere Steigerung als am Ende, da der Ausgangswert (die Miete) am Anfang geringer ist als am Ende.

Selbstverständlich bewegt sich die DIESE eG mit diesen immer im gesetzlichen Rahmen. Sie erhöht also beispielsweise die Miete WBS-berechtigter Anwohner*innen und damit auch Empfänger*innen von Sozialleistungen niemals mehr als 2 % pro Jahr und auch die Mieten für Wohnungen ohne Belegungsbindung niemals über 15 % in drei Jahren. Dabei richten sich die Erhöhungen immer nur nach dem für den Kapitaldienst, die Verwaltung und die Instandhaltung des Hauses absolut nötigen Gesamtertrag. Des Weiteren können finanziell stärkere Genoss*innen die finanziell schwächeren entlasten.

Eigenkapital durch Genossenschaftsanteile

Eine potentielle Herausforderung im Finanzierungsmodell der DIESE eG ist die anfänglich dringend erforderliche Zeichnung von Genossenschaftsanteilen durch die Mieter*innen. Die Höhe der Anteile liegt dabei zwar deutlich unterhalb der Beträge, die als Eigenkapital zur Finanzierung des Erwerbs von Eigentumswohnungen aufgebracht werden müssten, besonders für einkommensschwache Haushalte kann dies dennoch eine große Hürde darstellen. Es bestehen jedoch zwei Wege, dieses Problem zu bewältigen. Zum einen müssen einzelne Mieter*innen nicht zwangsläufig für genau die Fläche ihrer Wohnung Anteile im Wert von 500 € pro Quadratmeter zeichnen. Dies kann hausintern nach den finanziellen Möglichkeiten der einzelnen Mieter*innen solidarisch umverteilt oder sogar durch Externe unterstützt werden. Anteile können durch andere Personen dezidiert für Mieter*innen gezeichnet werden.

IBB Genossenschaftsförderung — Anteilserwerb

Zum anderen können die Anteile an der Genossenschaft auch aus einem Sonderprogramm der IBB für WBS-Berechtigte mit einem zinslosen Darlehen finanziert werden. Bei einer Wohnung von 50 m² müssten 25.000 € für die Zeichnung von Genossenschaftsanteilen aufgebracht werden, die dank der Förderung in knapp 20 Jahren mit 80 € pro Monat abbezahlt werden könnten. Die Tilgung kann bis zu 5 Jahre ausgesetzt werden. Bei einer Laufzeit von 20 Jahren müssen bei einer Minimaltilgung von 50 € monatlich nur 75 % getilgt werden, sofern nach Tilgung der ersten drei Viertel weiterhin die WBS-Berechtigung vorliegt. Somit könnten also 25 % der Summe für den Anteilskauf erlassen werden. (mehr dazu hier)

Die IBB hat zudem in Aussicht gestellt, dass ihre Förderung zum Erwerb von Genossenschaftsanteilen ab August dieses Jahres auch bis zu einer Einkommensgrenze von WBS+80 ermöglicht werden soll.

KfW-Wohneigentumsprogramm — Genossenschaftsanteile

Bei den Jobcentern muss noch stärker dafür geworben werden, dass genossenschaftliches Wohnen auch für Bezieher*innen von Transferleistungen ein sehr sinnvoller Weg sein kann. Ein mögliches Modell dafür könnte das Konzept der Hamburger Wohnungsgenossenschaft Schlüsselbund eG sein (https://schluesselbund.org/), die für vordringlich Wohnungssuchende Wohnungen baut bzw. ggf. erwirbt und dabei mit sozialen Trägern zusammenarbeitet. Dabei wird der Eigenkapitalanteil von Mieter*innen, die diesen auch über geförderte Darlehen nicht aus eigener Kraft stemmen könnten, über Darlehen der Sozialbehörde aus KdU-Mitteln des Bundes (Programmgruppe „Existenzsichernde Maßnahmen“) generiert. Das Darlehen wird in Hamburg nach Vorlage eines Mietvertrages von den zuständigen Trägern direkt an die Genossenschaft ausgezahlt, verbunden mit einer Rücktrittserklärung, die garantiert, dass der Betrag für die Anteile nicht an andere Nutzer*innen übertragen und bei Auszug oder Tod der Nutzer*innen an die Sozialbehörde zurückgezahlt wird.

Zusätzliche Wege der Finanzierung

Über einen Nachbarschaftsfonds der DIESE eG steht auch Nicht-Bewohner*innen der betroffenen Häuser die Möglichkeit offen, sich mit den Genoss*innen zu solidarisieren. Besserverdienende und Vermögende können sich — ähnlich wie bei Ethikfonds — für die Gemeinschaft engagieren und ihren Beitrag zu mehr sozialer Gerechtigkeit leisten. Die Mittel dienen unmittelbar der Verminderung der vorgesehenen Mieterhöhungen.

DIESE eG — Ergänzendes Mittel zur Bekämpfung der Wohnungsnot

Damit die neu gegründete Genossenschaft (wir oder die DIESE eG?) einen Beitrag zur Linderung des Drucks auf den Berliner Wohnungsmarkt leisten kann/können, bitten wir (stattdessen: ist sie… auf Ihre Unterstützung angewiesen? – würde hier Ansprache aus unserer Perspektive ändern, um zu vereinheitlichen) um Ihre zivilgesellschaftliche und politische Unterstützung. Die soziale Lage in Deutschland und in anderen Ländern hat sich durch eine wachsende Ungleichheit in der Vermögensverteilung verschlechtert. Auch das ist eine unmittelbare Folge der Finanzkrise und der daraus folgenden Niedrigzinspolitik der Zentralbanken.

Deren direkte Konsequenz ist ein Run auf Immobilien mit den großen Geldbeständen der Pensionsfonds und anderer Vermögensverwaltungen. Für sie sind deutsche Wohnimmobilien ideal, um das Geld ihrer Anleger*innen rechtssicher und gewinnbringend anzulegen. Weltweit ist dieser Effekt in der deutschen Hauptstadt am stärksten spürbar. Die Leidtragenden dieses globalen Phänomens sind die Berliner*innen, die weniger als im Bundesdurchschnitt verdienen, aber mit den höchsten Mietsteigerungen konfrontiert sind.

Die Veränderungen, die in anderen Metropolen Jahrzehnte brauchten, finden in Berlin in wenigen Jahren statt. Durch Ihre Unterstützung für die DIESE eG können Sie helfen, einen weiteren Baustein für eine Trendwende in die Wege zu leiten.